El banco te habla de TIN, de TAE, de diferencial, de FEIN, de FIPER… y en muchos casos la persona que está al otro lado del mostrador tampoco explica bien qué significa cada cosa. Esta guía resuelve las siglas de una vez por todas.
Es el porcentaje de interés puro que pagas por el dinero prestado, sin incluir ningún otro gasto. Si tienes una hipoteca variable con euríbor + 0,70%, el TIN en un momento dado sería 2,7% + 0,70% = 3,40%. El TIN sirve para calcular la cuota mensual, pero no es el indicador más útil para comparar hipotecas porque no incluye comisiones ni otros costes.
La TAE sí incluye el TIN más las comisiones de apertura y otros gastos obligatorios asociados al préstamo. Es el indicador correcto para comparar entre diferentes hipotecas. Una hipoteca con TIN del 3,0% pero con comisiones elevadas puede tener una TAE del 3,5%, mientras que otra con TIN del 3,2% y sin comisiones puede tener una TAE del 3,25%.
Regla de oro: Compara siempre TAEs, nunca TINes. El banco que anuncia el tipo más bajo en el TIN no siempre es el más barato en la TAE.
En las hipotecas variables, el tipo se calcula como: Euríbor + diferencial. El euríbor es el tipo de referencia del mercado interbancario europeo (lo fija el BCE indirectamente). El diferencial es el margen que añade el banco y que sí es negociable. Un diferencial de 0,60% es bueno; uno de 1,20% es caro.
Es el documento oficial precontractual que el banco debe entregarte antes de firmar la hipoteca. Tiene un formato estándar europeo, idéntico en todos los bancos, lo que permite comparar sin ambigüedades. Incluye: importe y duración, tipo de interés, TAE, cuota mensual, costes totales del préstamo y condiciones de amortización anticipada.
El banco debe entregarte la FEIN con un mínimo de 10 días de antelación a la firma. Si no lo hace, la hipoteca tiene un vicio legal.
La FIPER era el documento precontractual anterior a la FEIN, vigente hasta la Ley Hipotecaria de 2019. Si ves este término en documentos antiguos, es el antecedente de la FEIN. Desde junio de 2019 solo existe la FEIN.
Período inicial en el que solo pagas intereses, sin amortizar capital. Reduce la cuota al principio pero encarece el préstamo en total. Solo tiene sentido en situaciones muy específicas (compra de obra nueva con préstamo puente, por ejemplo).
Modificación de las condiciones de una hipoteca existente con el mismo banco (cambio de tipo, ampliación de plazo, cambio de titulares).
Traslado de tu hipoteca de un banco a otro para mejorar las condiciones. Desde 2019 el proceso está más simplificado y el banco original no puede bloquearlo si el nuevo banco hace una oferta mejor.