Pedir una hipoteca es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida, y sin embargo la mayoría de personas la afronta sin preparación. El resultado: condiciones peores de las que podrían conseguir, o directamente denegaciones evitables. Estos son los siete errores que vemos repetirse con más frecuencia.
El CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) es el registro donde aparecen todas tus deudas con entidades financieras: préstamos personales, tarjetas de crédito, créditos al consumo, avales. El banco lo consulta en el momento en que le pides la hipoteca, y si encuentra deudas que tú no sabías que seguían activas (porque creías haberlas cancelado), puede denegar la operación o recortarte el importe.
Acción: Solicita tu CIRBE gratis en el Banco de España (bde.es) al menos dos meses antes de pedir la hipoteca. Si hay alguna deuda incorrecta, tienes tiempo de reclamar su cancelación.
El banco con el que tienes la cuenta corriente de toda la vida es cómodo, pero raramente es el que ofrece las mejores condiciones para tu perfil. Negociar con al menos 3-4 entidades diferentes puede suponer una diferencia de 0,3 a 0,6 puntos en el tipo de interés, lo que en una hipoteca de 200.000 € a 25 años representa entre 15.000 y 30.000 € de diferencia en el total de intereses pagados.
Los bancos aplican como límite general que la cuota hipotecaria no supere el 30-35% de los ingresos netos. Pero ese es el techo del banco, no el techo recomendable para ti. Si llegas al 35%, cualquier imprevisto (reparación del coche, gasto médico, ERE) pone en riesgo el pago de la hipoteca. El 25-28% es un nivel mucho más cómodo.
Hemos visto este error en el artículo sobre el ahorro necesario: muchas familias llegan al notario con el 20% justo y descubren que los impuestos y gastos se llevan otro 10-12% que no tenían. En el mejor de los casos, deben pedir un préstamo personal de emergencia. En el peor, la operación se cae.
El banco te ofrece un tipo de interés bonificado si contratas su seguro de hogar, su seguro de vida y domicilias la nómina. Parece razonable, pero hay que hacer los números: a veces el coste de esos productos (especialmente los seguros) supera el ahorro en intereses. Negocia cada producto por separado y compara con opciones externas.
Importante: Desde la Ley Hipotecaria de 2019, el banco no puede obligarte a contratar sus seguros como condición para concederte la hipoteca. Puede bonificarte el tipo si lo haces, pero no negártela si no lo haces. Son derechos que muy poca gente ejerce.
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es el documento oficial que el banco debe entregarte con todas las condiciones de la hipoteca antes de la firma. La ley establece un plazo mínimo de 10 días entre la entrega de la FEIN y la firma ante notario. Ese tiempo no es un trámite: es para que leas, compares y preguntes al notario todo lo que no entiendas. Muchas personas firman sin haber leído bien la FEIN.
La mayoría de hipotecas incluyen una comisión por amortización anticipada (máximo 0,25% los primeros 3 años en variables, 2% en fijas según ley). Si tienes pensado amortizar de forma significativa con bonus, herencias o ahorros acumulados, negocia que esa comisión sea cero. Es un punto negociable que muy poca gente pide.